SCENARIO MACROECONOMICO

Il progressivo deterioramento dello scenario macroeconomico ha inevitabilmente indebolito il trend positivo che aveva caratterizzato il mercato immobiliare italiano per oltre un anno e mezzo. Da un lato, l’impennata dei prezzi ha ridotto le capacità di spesa e di investimento di famiglie e imprese e, dall’altro, ha scatenato una drastica risposta della Banca Centrale Europea nel tentativo di spegnere una fiammata inflazionistica che a livello continentale ha una natura quasi del tutto esogena.
Il desiderio di autogratificazione, dopo un periodo di difficoltà senza precedenti, non solo ha sostenuto la crescita economica complessiva, con il PIL italiano che è aumentato a un ritmo superiore a quello dei suoi concorrenti europei e persino simile a quello del colosso cinese, ma ha anche contribuito a gonfiare il desiderio di molte famiglie di migliorare le condizioni abitative. L’orientamento pro-ciclico, prevalente nella fascia più matura della popolazione, tenderà inesorabilmente a ridursi, facendo prevalere all’orizzonte segnali negativi che si riflettono impietosamente nelle opinioni sul futuro clima di fiducia.

ACQUISTARE UNA CASA E ACCENDERE UN MUTUO NEI PROSSIMI 12 MESI

Nella seconda metà dell’anno 2022 il trend di crescita è stato decisamente meno intenso e tutt’altro che generalizzato. Alla base del rallentamento ci sono i cambiamenti di contesto avvenuti negli ultimi mesi, con un accesso al mercato improvvisamente più problematico e con il riaffiorare di una certa cautela da parte dei soggetti interessati, siano essi famiglie o imprese. Si è quindi aperta una fase di transizione in cui l’ammontare delle risorse economiche attualmente disponibili riflette solo in parte il calo delle intenzioni, già evidente sul fronte del credito.
Diminuiscono anche le intenzioni certe delle famiglie di accendere un mutuo. L’aumento del costo del debito, unito al mutato orientamento del sistema bancario preoccupato da una nuova ondata di insolvenze, riduce drasticamente la disponibilità del canale creditizio, che era diventato un percorso inevitabile per una quota significativa della domanda immobiliare.

ANDAMENTO DEI PREZZI E DELLE VENDITE RESIDENZIALI

Il mercato immobiliare diventerà meno accessibile rispetto a qualche mese fa, anche a causa degli aumenti dei prezzi di vendita e di affitto verificatisi nel frattempo. La minore intensità della domanda effettivamente dimostrata (vista nel forte calo della certezza delle intenzioni di acquisto) porterà a una riduzione dell’attività di vendita dopo gli straordinari risultati dell’ultimo anno e mezzo. La reazione dei prezzi alle mutate condizioni sarà ancora una volta improntata alla rigidità, con un rallentamento della crescita, già in atto, ma senza rischi di imminente ridimensionamento.

INVESTIMENTI CORPORATE NEL SETTORE IMMOBILIARE

Sul fronte corporate la ripresa è stata vigorosa fino a tutto il terzo trimestre 2022, trainata dalla maggiore attrattività di settori alternativi (logistica e alberghi), oltre che dal ritorno di interesse per il segmento uffici.
Per quanto riguarda l’asset allocation tipologica e territoriale, gli uffici e Milano sono ancora una volta la combinazione preferita dagli investitori. Più in generale, i segmenti uffici e logistica continuano a trainare il mercato, mentre si conferma la ripresa del settore alberghiero. Roma potrebbe esprimere un mercato più dinamico ma fatica a superare i gap di prodotto e di contesto. Si spera che gli investimenti del Recovery Plan o quelli legati al Giubileo del 2025 abbiano effetto.

FONDI IMMOBILIARI ITALIANI

Nel primo semestre del 2022, l’industria dei fondi immobiliari ha registrato una riduzione del numero di fondi attivi (da 714 a 708 fondi) e una sostanziale stabilizzazione del valore del patrimonio gestito (+0,4%). L’asset allocation geografica continua a essere concentrata soprattutto in Lombardia e nel Lazio, in primis a Milano e Roma, mentre nel resto del Paese prevalgono gli investimenti in logistica e alberghi, grazie alla ripresa del mercato immobiliare.
alberghiero, grazie alla ripresa dei flussi turistici. L’asset allocation nazionale è in linea con il mercato dei veicoli europei. La tendenza sembra privilegiare gli edifici per uffici ad alta prestazione energetica o gli asset logistici e alberghieri. Il segmento residenziale (multifamiliare) non è ancora sviluppato in Italia rispetto al contesto europeo, se non a Milano limitatamente ad alcune aree cittadine interessate da interventi significativi su cui si concentra l’interesse degli investitori.

Per ulteriori informazioni: Panoramica Nomisma sul mercato immobiliare italiano – MIPIM 2023